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中国数据中心市场(IDC)成投资新贵 连续八年增速超20%


2021年01月18日


1月11日,针对2020年国内投资和地产行业最受瞩目的数据中心市场(以下简称:IDC),房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行做出独家
剖析。戴德梁行IDC专家小组华北区负责人金廉政指出:“受新基建、互联网+、数字经济等国家政策指引以及5G、物联网、云计算等
终端应用发展的驱动,我国数据中心市场规模持续高速增长。截止至2019年,我国IDC市场规模达到1585亿元,连续第八年增速超过
20%。同时,众多头部的IDC运营商均有频繁的资本运作,使得该类资产备受投资人关注。”

未来数据中心市场面临结构性调整

从分布来看,超过半数的机柜分布在京津冀、长三角、大湾区等人口和企业密集的核心区域,是典型的市场导向型区域,而中西部及东
北地区因其较低的开发成本、电费水平及气候环境优势也成为近年来大型及超大型IDC布局的区域,属于IDC分布的资源导向型区域。

在运营层面,不同区域之间的服务费和上架率水平差异较大。北上广深一线城市明显呈现IDC的供需不平衡现象;一线周边地区因承接
核心城市需求,需求较有保障;骨干网及强二线城市也有较大内部需求,需求也相较旺盛但量级有限;其他地区需求较少,只能依靠价
格优势吸引客户,满足实时性要求不高的客户的非核心需求。未来全国数据中心市场整体维持较强增速的同时,将不断面临结构性调
整。

把控标的资产投资风险至关重要

目前国内可交易的IDC项目差异较大,如何把控标的资产投资风险对于投资人至关重要。

从区域位置角度,一线城市和环一线周边城市是当下较好的投资选择;同时服务器及配套设施需要耗费大量电力,从运行保障的角度,
应选择电力供应相对充沛的区域;从项目等级看,数据中心用户对于项目选取的要求逐渐提高,国际T3及国内A级以上项目有较大优势
;从能耗指标看,北京、上海、广东已相继发布存量和新建数据中心PUE的限制政策,能耗政策收紧将成为发展趋势,为避免政策限制
对于项目经营造成的风险和未来可能产生的技术革新或改造成本,在项目选择上需关注其绿色节能情况;从租户结构看,金融客户与大
中型互联网企业租赁情况较为稳定、租金承受能力较强,此类客户占比较高的项目未来收入较为稳定;IDC的运营过程中仍需投入大量
的设备更新或置换的成本,对于投资期限相对较长的投资人,未来资本性支出情况是其需重点考虑的因素。

国内数据中心退出方式多样

在项目退出上,海外IDC的退出方式较为多样,有公司上市、直接交易和REITs等方式,其中REITs化数据中心占全球数据中心市场份
额比重30%左右。

国内目前主流的退出方式还是公司上市和直接交易,已上市的公司包括光环新网、世纪互联、万国数据、数据港等。2020年,国家
发改委与中国证监会联合发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》明确鼓励信息网络类基础资产试点发行基础设施公募
REITs,给国内数据中心的循环投资提供了更多选择。

金廉政表示:“IDC确实是2020年国内投资和地产行业最炙手可热的话题,比如中信产业基金联合万国数据成立合资公司、高瓴资
本联合STT GDC以定向增发方式对万国数据股权投资、鼎晖夹层成立15亿规模的IDC基金,能看出来投资人对于这一新兴业态的青睐
和认可。但由于部分买卖双方在资产定价上存在差异,市场实际交易与市场热度仍有一定差距。数据中心兼具不动产和互联网产业双
重属性,投资金额大、运营门槛高,投资人在选择和投资标的时也需更加谨慎。”
 


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